作者：亚特兰大微田主
作者简介
亚特兰大微田主美国博士结业大学教授/研究员自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产对民居恒久买入、持有和治理具有一定的认识和履历。
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1031税务延迟的界说？
如果1031税务延迟被取消田主不仅不能多次用到了更大的杠杆从而控制了更多的资产而且最后也不能正当规避巨额的相关税务使得家族产业得以扩张延续让子孙子女充实受益于他所建设起来的被动收入现金流。
1031税务延迟也称作1031产业兑换是指美国国家税务法第1031条第一款第一项中的划定指出如果交流的房产是用于商业性使用或投资而且用于交流类似的资产那么交流历程中的资产利益得失不用缴纳其历程中发生的资产利得税（capital gain）。
假设田主A和田主B在同年买下$300,000的投资房。
我们同时假设两人都持有房产10年房价每年以5%的速度增值增值税和回抵折旧税的税率划分都是15%和25%衡宇和土地价值的比率为8:2。
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1031税务延迟详细能帮你省哪些税？
相比于不做1031产业兑换的物业1031税务延迟主要能帮业主节约两类税：资产利得税（capital gain）和回抵折旧税（depreciation recapture）。
好比25年前张先生买了一栋20万美元的投资房多次做1031税务延迟到达延迟税务的目的。
现今张先生用其时20万美元买的投资房置换的投资房产价值在200万美元了。如果张先生决议退出房地产投资那么他需要缴纳（200万美元 - 20万美元）´ 相应的税率（包罗资本所得税抵折旧税和联邦与州的收入税）。这将是一笔巨额税务。但如果他决议把物业留给子女这时可以建设生前信托。
这样的他的子女接手物业后的 税务基数（tax basis） 就不是20万而是200 万了。所以当他的子女决议售出物业时他的增值部门是从200万算起的相应税率也大大淘汰。
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1031税务延迟操作起来有何要点？
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置换次数不限制
为确保投资人不会在置换中套取钱财逃税置换必须要及格中介人（Qualified Intermediary)来执行。及格中介人或公司也必须是获得IRS批准的在各州除了内华达州都不需要特别执照。
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类似资产置换
最让投资人头痛的恐怕就是1031税务延迟里的时间限制。
该条款划定投资人必须在出售旧物业的45天内选定新物业而且新物业的生意业务必须在出售旧物业的180天。
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